‘ดาราเทวี’ จะขายได้ 2,116 ล้านบาทไหม

รูปภาพของ pornchokchai
 AREA แถลง ฉบับที่ 24/2564: วันอังคารที่ 12 มกราคม 2564

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
 sopon@area.co.th 

 

            มีข่าวว่าโรงแรมสุดหรู “ดาราเทวี” ที่เชียงใหม่ กำลังเปิดขายที่ราคา 2,116 ล้านบาท ราคานี้จะขายได้หรือไม่ เรามาลองพิจารณาดู

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นเบื้องต้นต่อราคาของ “ดาราเทวี” ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินดังนี้:

  1. หากมีการซื้อขายกัน ณ ราคา 2,116 ล้านบาทจริง ผู้ซื้อคงต้องเสียเงินค่าปรับปรุงอย่างน้อยอีก 20% รวมเป็นเงิน 2,539.2 ล้านบาท
  2. จำนวนห้องพักมีทั้งหมด 123 ห้อง สมมติสามารถเปิดใช้ได้ทั้งหมดโดยผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หมดแล้ว
  3. สมมติฐานที่ใช้ในการวิเคราะห์ก็คือ มีอัตราการเข้าพัก 40% ต่อปี และสมมติให้มีรายได้สุทธิของเท่ากับ 4% ของมูลค่าที่ 2,539.2 ล้านบาท โดย 80% มาจากค่าห้องพัก หรือต้องมีรายได้สุทธิ 81.3 ล้านบาท หรือเป็นเงินรายได้สุทธิห้องละประมาณ  4,525 บาท
  4. หากค่าห้องพัก เป็น 3 เท่าของกำไรสุทธิ ราคาค่าห้องพักที่เปิดขายควรเป็นเงิน 13,574 บาทต่อห้อง 

            อย่างไรก็ตามโอกาสที่จะขายได้จริงตามราคานี้คงเป็นสิ่งที่ค่อนข้างเป็นไปได้ยากพอสมควร ดังนั้นในแง่หนึ่งราคาที่เสนอขาย อาจจะยังสูงอยู่พอสมควร

            ในส่วนของที่ดินเปล่าที่มีอยู่จำนวน 153 ไร่นั้น หากเทียบกับโครงการบ้านจัดสรรใกล้เคียงในตำบลท่าศาลาเดียวกันจะพบว่า

  1. ในกรณีโครงการเดอะพรอมิเน้นซ์ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดนั้นในที่ดินขนาดประมาณ 24 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 20,000 บาทต่อตารางวา
  2. ในกรณีโครงการโกลเด้น ทาวน์ เจริญเมือง-ซุปเปอร์ไฮเวย์ ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์นั้นในที่ดินขนาดประมาณ 11 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 28,000 บาทต่อตารางวา
  3. ในกรณีโครงการกรานาดา เฟส 1 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์นั้นในที่ดินขนาดประมาณ 29 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 28,000 บาทต่อตารางวา

            เมื่อพิจารณาถึงทำเลที่ตั้ง จึงประเมินเป็นเงินตารางวาละ 23,000 บาทสำหรับที่ดินของดาราเทวีหรือรวมเป็นเงินประมาณ 1,408 ล้านบาท   ถ้าราคาขายอยู่ที่ 2,116 ล้านบาท สิ่งก่อสร้างที่สร้างไปแล้ว จึงมีมูลค่าเพียง 708 ล้านบาท ทั้งที่ในความเป็นจริง อาจใส่เม็ดเงินลงไปมากกว่านี้อีกมหาศาล เพียงแต่ว่าด้วยขนาดที่ใหญ่มาก จึงทำให้ความสามารถในการหารายได้จำกัด

            แต่ทั้งนี้ความสำเร็จของการทำโรงแรมแห่งนี้ให้มีชีวิตขึ้นมาใหม่ ก็ขึ้นอยู่กับ

  1. แบรนด์หรือเชนในการบริหารว่าจะสามารถบริหารให้ประสบความสำเร็จหรือไม่
  2. ช่วงระยะเวลาหลังโควิด-19 ซึ่งกว่าที่การท่องเที่ยวจะกลับมาเหมือนเดิมก็อาจใช้เวลาถึงสิ้นปี 2565 ก็เป็นได้ ทำให้รายได้ที่จะเข้ามามีจำกัด
  3. แผนในการปรับปรุงสภาพของโรงแรมขึ้นมาใหม่ ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในการให้บริการ เป็นต้น
  4. อาจมีผลกระทบจากเรื่องปัญหาแรงงาน การเข้าครอบครองพื้นที่ การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เป็นต้น

            ในทางตรงกันข้าม ก็อาจมีผู้ยินดีซื้อในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดในระดับหนึ่งเพื่อวัตถุประสงค์แฝงในการฟอกเงิน ดังที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ

            ก่อนการประมูล ดาราเทวี ซึ่งเป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่นี้ จึงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่

อ้างอิง
มติชนออนไลน์. เปิดราคาขายทอดตลาด ‘ดาราเทวี เชียงใหม่’ ราคาเริ่มต้น 2,116 ล้านบาท. 10 มกราคม 2564. https://www.matichon.co.th/local/crime/news_2522191

ประชาชาติธุรกิจ. ประวัติ โรงแรมดาราเทวี ดราม่าตั้งแต่ก่อสร้าง ยันปิดกิจการ. 30 พฤศจิกายน 2563. https://www.prachachat.net/tourism/news-564787

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 7 คน กำลังออนไลน์