ทั่วโลกมองธุรกิจโรงแรมจะรอดได้อย่างไร

รูปภาพของ pornchokchai
ทั่วโลกมองธุรกิจโรงแรมจะรอดได้อย่างไร
  AREA แถลง ฉบับที่ 9/2564: วันอังคารที่ 05 มกราคม 2564

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
 sopon@area.co.th 

            ในปัจจุบันการเดินทางเกิดขึ้นน้อยมากโดยเฉพาะการเดินทางท่องเที่ยวระหว่างประเทศ ทำให้ความต้องการพักโรงแรมก็ลดน้อยตามไปด้วย บางโรงแรมก็ปิดไปชั่วคราว แต่หลายแห่งติดตรงไปกู้เงินเขามาสร้าง ยังผ่อนไม่หมด จะปรับโครงสร้างหนี้อย่างไร แล้วโรงแรมจะอยู่รอดได้อย่างไร

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส (www.area.th) ได้สำรวจความเห็นของผู้รู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเกือบ 200 ราย  ต่างเห็นร่วมกันว่าในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นั้น ที่ย่ำแย่ที่สุดจากพิษโควิด-19 ก็คือโรงแรม รองลงมาก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตทั้งแบบซื้อขายหรือเช่าตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ตามมาด้วยศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองทั้งหลายที่มีความต้องการลดลงอย่างเด่นชัด <1>

            ไม่เฉพาะแต่โรงแรม แม้แต่เว็บไซต์จองโรงแรมทั้งหลายก็ได้รับผลกระทบอย่างมาก  การเดินทางท่องเที่ยวน้อยลง การเดินทางเพื่อธุรกิจก็น้อยลง การประชุมสัมมนาระหว่างประเทศก็ไม่มีการจัดกันแล้ว โอกาสที่จะใช้โรงแรมจึงน้อยลงอย่างไม่น่าเชื่อ  กรณีนี้จึงกระทบต่อกระแสเงินสดของธุรกิจโรงแรมเป็นอย่างมาก  อย่างไรก็ตาม Booking.com ก็มองแนวโน้มการเดินทางท่องเที่ยวในอนาคตใหม่ไว้ดังนี้: <2>

            1. การ “ล็อกดาวน์” นี้เป็นปรากฏการณ์ชั่วคราว ผู้คนยังต่าง “โหยหา” การท่องเที่ยวอยู่เหมือนเดิม และพร้อมจะกลับไปท่องเที่ยวใหม่เมื่อโอกาสมาถึง

            2. การท่องเที่ยวต้องคุ้มค่าเงินมากขึ้น โดยเฉพาะในกรณีโรงแรมที่ปกติเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยได้ใช้ แต่ราคาค่อนข้างแพง อาจต้องปรับตัวและเพิ่มความโปร่งใสมากขึ้น

            3.  แหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมจะได้รับความนิยมมากขึ้น การเดินทางท่องเที่ยวในท้องถิ่นแบบอินบาวน์จะมากขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ที่คาดหวังจะเดินทางไกลเพื่อค้นหาสิ่งใหม่ๆ ก็มีมากขึ้นเช่นกัน

            4. ความสะอาดและความปลอดภัยเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับโรงแรมในยุคใหม่ที่ต้องเน้นเป็นพิเศษ

            5. กระแสความยั่งยืน ความสงบจะมาสูงเป็นพิเศษ การท่องเที่ยวที่มีความแออัดจะได้รับความนิยมน้อยลง โรงแรมที่อยู่ในย่านแออัด คงต้องปรับตัว

            6. กระแสเที่ยวไปด้วยทำงานไปด้วยคงมาแรง ที่พักก็คงออกมาในแนวนี้มากขึ้นที่ทำให้ผู้เข้าพักอยู่ได้นานขึ้น ไม่เคร่งเครียดจนเกินไป

            7. โรงแรมแบบรีสอร์ตที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจจะได้รับความนิยมมากกว่าโรงแรมแบบธุรกิจ

            ด้าน HospitalityNet ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำคัญในวงการโรงแรมระดับโลก กล่าวถึงแนวโน้มการจัดการโรงแรมในอนาคตซึ่งจะเปลี่ยนไปจากเดิมว่า: <3>

            1. โรงแรมต้องเน้นเรื่องระบบสุขาภิบาลแความสะอาดเป็นพิเศษ โรงแรม 1-2 ดาวเล็กๆ ก็ต้องมีสิ่งเหล่านี้ หาไม่จะหาผู้พักได้ยาก

            2. ความสำคัญของพื้นที่โล่งในโรงแรม เพราะการ “อุดอู้” อยู่ในอาคารแบบเดิม คงไม่พ้นความกลัวโควิดอย่างแน่นอน

            3. การเพิ่มเสน่ห์ด้วยเรื่องราวการใช้สินค้าพื้นเมืองที่ส่งเสริมความยั่งยืน

            4. การใช้คนทำงานจะน้อยลง จะใช้เครี่องจักร บาร์โค้ด QR Code มากขึ้น โดยไม่ต้องไปแตะต้องกับอาหาร-เครื่องดื่มโดยพนักงานเสริฟ เป็นต้น

            5. การเดินทางท่องเที่ยวเองโดยรถส่วนตัวจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นกว่าการใช้บริการทัวร์ท่องเที่ยว ทำให้การจัดหารที่จอดรถและอำนวยความสะดวกต้องได้รับการใส่ใจมากขึ้น

            6. การจัดการองค์กรของโรงแรมจะลดความซับซ้อนลง ใช้คนน้อยลง

            7. การแปลงโรงแรมเป็นที่พักระยะยาวแบบอพาร์ตเมนท์จะมีมากขึ้น

            สำหรับโรงแรมที่กู้เงินเขามาสร้าง และยังผ่อนไม่หมด หรือเพิ่งผ่อนอยู่ แต่ปรากฏว่าไม่มีผู้เข้าพัก  หรือมีผู้เข้าพักไม่เพียงพอ เปิดไปก็ขาดทุน ปิดไปก็ไม่มีรายได้ เราจะแก้ไขอย่างไรดี ข้อนี้เราต้องพิจารณาว่า:

            1. วิธีการเสริมสภาพคล่องเพื่อให้ธุรกิจเดินต่อได้

            2. ถ้าเกิดจะถอย ต้องประนอมหนี้/Hair Cut อย่างไรจึงจบได้สวย และไม่เป็นภาระแก่ทุกฝ่าย

            3. จะจัดการทรัพย์สินที่สามารถขายหรือให้เช่าไปอย่างไรโดยให้ได้ราคาดี

            4. ต้องมีแนวทางการลดหนี้กับเจ้าหนี้ที่ต้องรู้ การออกพ้นจากกับดับหนี้

            5. ต้องรู้จักเลือกผู้จัดทำแผนการฟื้นฟูกิจการ

            6. ในกรณีจำเป็น ต้องมีศิลปะในการล้มละลายที่สามารถกลับฟื้นตัวได้

            แต่ถ้าเรามีโรงแรมที่เป็นของเราเอง และไม่มีหนี้สิน แต่เชื่อว่าในรอบ 2 ปีนี้ไม่มีรายได้เข้ามาหรือมีรายได้เข้ามาไม่เพียงพอแน่ตามการคาดกาณณ์ของ “กูรู” ทั่วโลกแล้ว และเราอยากจะขาย เราก็คงต้องพิจารณาว่าเราจะขายในราคาเท่าไหร่ดี  กรณีนี้คงต้องใช้ทักษะการประเมินค่าทรัพย์สิน เราคิดได้คร่าวๆ ดังนี้:

            1. สมมติว่าแต่เดิมโรงแรมเรามีมูลค่า 1,000 ล้านบาท

            2. ปกติมีรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามสมควรแล้วเหลือเป็นเงิน 80 ล้านบาท

            3. ก็เท่ากับเรามีอัตราผลตอบแทนปีละ 8%

            4. ถ้ารายได้หายไป 2 ปี ก็เท่ากับหายไปเป็นเงินสุทธิ = 1 / (1+8%)^2 หรือเหลือ 85.73%

            5. ก็เท่ากับว่ามูลค่าของโรงแรมหายไป 14.27% หรือหายไป 143 ล้านบาท หรือมูลค่าอยู่ 857 ล้านบาทในวันนี้นั่นเอง

            อย่างไรก็ตามในการซื้อโรงแรมจริง ผู้ซื้ออาจเพิ่มความเสี่ยงลงไปอีก 10% ต่อปี จึงกลายเป็น = 1 / (1+18%)^2 หรือเหลือ 71.82% หรือเหลือ 718 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 857 ล้านบาท  กรณีราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไหร่กันแน่ก็คงขึ้นอยู่กับการต่อรอง ซึ่งขึ้นอยู่กับความอยากได้ใคร่มีของผู้ซื้อ ฐานะทางการเงินของผู้ขาย ภาวะตลาดและการคาดการณ์ในอนาคตนั่นเอง  อย่างไรก็ตามก็คงเห็นได้ว่าการต่อรองราคาลดลงเหลือเพียงครึ่งต่อครึ่งก็คงเป็นไปไม่ได้อย่างแน่นอน ยกเว้นในกลุ่มของโรงแรมที่ติดปัญหาหนี้สินอยู่กับสถาบันการเงิน

            ในการเจราจาต่อรองเพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ จึงต้องอาศัยรายงานประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางจริงๆ เพื่อนำมาเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจและการเจราจาต่อรองด้วยข้อมูลที่เชื่อถือได้ และพึงมีศิลปะในการเจรจาต่อรองโดยเจ้าของโรงแรม หรือผู้ที่คิดจะซื้อหรือเทคโอเวอร์โรงแรม โดยอาจใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเพื่อการนี้เป็นการเฉพาะ เพื่อความสำเร็จใน “ดีล” นั้นๆ

 

อ้างอิง
<1> Insights of Almost 200 Experts: World After Covid-19. AREA Press Release No. 484/2020: August 17, 2020. https://bit.ly/3aux8tA
<2> Smarter, Kinder, Safer: Booking.com Reveals Nine Predictions For The Future of Travel. https://bit.ly/2K2ef84
<3> Top Ten Trends in Hospitality 2021. https://www.hospitalitynet.org/opinion/4101888.html

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 30 คน กำลังออนไลน์