ตอนนี้บ้าน-คอนโดฯ คงเหลือมี 384,565 หน่วยต่างหาก

รูปภาพของ pornchokchai

            ดร.โสภณฟันธง  ตอนนี้สินค้าคงเหลือมีถึง 384,565 หน่วยทั่วประเทศ ไม่ใช่แค่ 319,528 หน่วยอย่างที่ศูนย์ข้อมูลของธนาคารกล่าว แต่สินค้าคงเหลือเหล่านี้จะลดลงในปีหน้าไม่ใช่เพิ่มขึ้นอย่างที่ว่า เพราะอุปทานใหม่ลดน้อยลง และสินค้าบางส่วนอาจ “เจ๊ง” เลิกขายไปก่อน ขืนส่งเสริมให้สร้างใหม่อีก ตลาดอสังหาริมทรัพ์จะยิ่งพัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่มีศูนย์ข้อมูลของธนาคารแห่งหนึ่งระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังเหลือบ้านและห้องชุดเหลือขายอยู่ถึง 293,319 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.3 ล้านล้านบาท ณ กลางปี 2563 คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มเป็น 319,528 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท และ ณ สิ้นปี 64 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 1.5 ล้านล้านบาทนั้น อาจมีความเข้าใจผิดบางประการ  ดร.โสภณ จึงขอเรียนชี้แจงให้ทราบดังนี้:

 

 

            1. จำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่จริง ณ กลางปี 2563 มีมากกว่าที่ศูนย์ข้อมูลของธนาคารประมาณการไว้มาก โดยมีเหลือขายอยู่ถึง 384,565 หน่วย รวมมูลค่า 1,481,084 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีมูลค่าเฉลี่ย 3.688 ล้านบาท ทั้งนี้ในเขตกรุงเทพมหานคร มีหน่วยเหลือขายมากถึง 221,192 หน่วย หรือ 58% ของทั้งหมด  มีมูลค่าเหลือขาย 906,531ล้านบาท หรือ 64% ของมูลค่าหน่วยเหลือขายทั้งหมด

            2. การที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากขนาดนี้ แล้วรัฐบาลยังส่งเสริมให้มีการสร้างใหม่กันขนานใหญ่เพื่ออุดหนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จะยิ่งเพิ่มอุปทานเข้าไปอีก ตลาดก็จะยิ่งแย่ลงไปอีก  และในความเป็นจริงที่เศรษฐกิจไม่ดี ก็คงแทบไม่มีใครซื้อบ้านใหม่นัก

            3. ที่มีการคาดการณ์กันว่าจำนวนหน่วยเหลือขายโดยเฉพาะมูลค่าหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 1.3 ล้านล้านบาท ณ กลางปี 2563 เป็น 1.4 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 และกลายเป็น 1.5 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 256 ข้อนี้คงเป็นความเข้าใจผิดอย่างสิ้นเชิง เพราะประการแรกการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึงราว 50% ทำให้อุปทานใหม่มีน้อยลง และประการที่สอง อุปทานบางส่วนอาจล้มเลิกไปกลางคันเพราะขายไม่ออก ทำให้อุปทานคงเหลือ ณ สิ้นปี 2564 น่าจะลงดลงมากกว่าเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำไป

            4. ณ กลางปี 2563 เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดของประเทศนั้น มีหน่วยรอขายอยู่ 221,192 หน่วย โดย 40.9% เป็นห้องชุด 32.6% เป็นทาวน์เฮาส์ และ 16.7% เป็นบ้านเดี่ยว นอกนั้นเป็นสินค้าอื่นๆ อันได้แก่ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย  ที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รวม 30% ราคา 3-5 ล้านบาท รวม 25% และราคา 1-2 ล้านบาท อีก 23%  นอกนั้นเป็นระดับราคาอื่นๆ 

            5. หากพิจารณาถึงประเภทและระดับราคาจะพบว่า บ้านเดี่ยวที่เหลือขายอยู่ในขณะนี้กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 3-5 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านแฝด  ส่วนทาวน์เฮาส์ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาท  ตึกแถวกลุ่มใหญ่ที่สุดก็ขายในราคา 3-5 ล้านบาทเช่นกัน  ส่วนห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 1-2 ล้านบาทเท่านั้น เพราะเป็นสินค้าเดียวที่ผู้มีรายได้น้อยยังสามารถจับต้องไดั  อย่างไรก็ตามก็ยังมีสินค้าราคาแพงเกิน 20 ล้านบาท ทั้งในกลุ่มบ้านเดี่ยวและห้องชุดซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ

 

 

            6. อุปทานที่ขายอยู่ในขณะนี้ จะถูกดูดซับหมดภายในเวลาประมาณ 3 ปี หรือ 35.3 เดือน โดยห้องชุดจำนวน 90,486 หน่วย จะถูกดูดซับได้เร็วที่สุดคือ 29 เดือน หรือ 2 ปี ทาวน์เฮาส์จะใช้เวลานานกว่าคือ 39 เดือน หรือ 3 ปีเศษ  ส่วนบ้านเดี่ยวจะใช้เวลาในการดูดซับนานที่สุด คือ 64 เดือน หรือ 5 ปี เพราะบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่าบ้านประเภทอื่นๆ จึงมีคนซื้อจำนวนจำกัดกว่า  จะเห็นได้ว่าแม้ห้องชุดจะยังเหลืออยู่มากที่สุดถึง 40.9% ของอุปทานทั้งหมด แต่ก็จะขายได้หมดก่อนกลุ่มอื่น

 

 

            7. อุปทานที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้ ที่พัฒนาได้เกิน 40% มี 59%  ถ้าเกิดวิกฤติเศรษฐกิจไม่คลี่คลาย อาจทำให้สินค้าขายไม่ออก สินค้าที่สร้างได้ไม่ถึง 40% ที่มีอยู่ 41% อาจถูกกวาดหายไปจากตลาด หรืออย่างน้อยสินค้าที่สร้างได้เพียง 19% ที่มีอยู่ 23% ก็อาจหายไป หรือหายไปจำนวน 51,095 หน่วย

 

 

            8. ในอีกด้านหนึ่ง สินค้าจำนวน 221,192 หน่วยนี้ จะมีที่สร้างเสร็จในปี 2565 จำนวน 53,878 หน่วย และเสร็จในปี 2566 อีก 38,426 หน่วย  ในสถานการณ์ที่เลวร้าย อาจทำให้จำนวนที่คาดว่าจะเสร็จในปี 2565 หรือ 2566 ต้องค้างเติ่งไว้ก็ได้  นี่จึงเป็นสัญญาณอันตราย หากขณะนี้มีความพยายามในการเพิ่มอุปทานจำนวนมากเข้าไปในตลาดอีก

            ด้วยเหตุนี้ แนวทางการแก้ไขปัญหาจึงเป็นการระบายสินค้าในตลาดออกให้ได้มากที่สุด โดย

            1. นำโครงการที่ยินดีจะลดราคาลง 10-30%  จากราคาที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้ทุกไตรมาส ซึ่งรู้ราคาจริงว่าเท่าไหร่ และลดลงตามราคาจริง ไม่ใช่ลดตามราคา “บอกผ่าน” โดยทางราชการอาจจัดสถานที่ส่งเสริมการขายและการให้กู้ซื้อบ้านได้

            2. ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ยกเว้นโครงการที่คาดว่าจะสามารถขายได้ในตลาดเปิดโดยไม่ต้องอาศัยการสนับสนุนจากทางราชการ

            3. นำระบบการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญามาใช้ ซึ่งอาจก่อภาระค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็จะทำให้ลูกค้าผู้ซื้อมีความมั่นใจ ทำให้สินค้าขายดีขึ้นกว่าการไม่มีหลักประกันแก่ผู้ซื้อบ้าน

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 5 คน กำลังออนไลน์