ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย กลางปี 2562

รูปภาพของ pornchokchai

 การศึกษานี้เกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรก 2562 ก็เพื่อให้ทราบว่าตั้งแต่เดือนมกราคม-มิถุนายน 2562 ที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิดขึ้นทั้งหมดมีจำนวนเท่าไร ระดับราคาขายของโครงการต่างๆ ว่าสูงหรือต่ำเพียงใด และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนเท่าไร และเกิดขึ้นบริเวณใดบ้างที่ยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และบริเวณใดที่ไม่มีการเปิดขายใหม่เลย รวมถึงสถานการณ์ขายในทำเลต่างๆ ประเภทสินค้า และระดับราคาที่สามารถแข่งขันได้ในตลาด ทั้งนี้เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาในการลงทุนโครงการใหม่หรือเฟสใหม่ต่อไป

            การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรกจำนวน 219 โครงการ (ที่อยู่อาศัย 211 โครงการ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ 8 โครงการ โดยการพัฒนาส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ชั้นใน ชั้นกลางและพื้นที่รอบนอก ที่มีแหล่งงานหรือแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัย เป็นสำคัญ ซึ่งการพัฒนาหลักยังเป็นการพัฒนาอาคารชุดและพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นสำคัญ โดยภาพรวมครึ่งปีแรกมีโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 22 โครงการ (11.2%) มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่รวม 55,596 หน่วย เพิ่ม 8,709 หน่วย (18.6%) มีมูลค่าโครงการ 221,501 ล้านบาท เพิ่ม 29,563 ล้านบาท (15.4%) เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2561

 

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2562

            จากตารางจะพบว่าตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2562 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 219 โครงการ (เพิ่ม 22 โครงการ จากครึ่งปีแรก 2561) โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 211 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จำนวน 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 55,596 หน่วย (เพิ่ม 18.6% จากครึ่งปีแรก 2561) มีมูลค่าการพัฒนารวมจำนวน 221,501 ล้านบาท (เพิ่ม 15.4% จากครึ่งปีแรก 2561)  มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 3.984 ล้านบาท โดยจะพบว่าในเดือนมีนาคม เป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการเปิดมากที่สุด  แต่เดือนมิถุนายนมีจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าเปิดขายใหม่มากที่สุด

กรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาและการครอบครองที่อยู่อาศัย

กทม. และปริมณฑล พ.ศ. 2535 – กลางปี 2562

            กรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาและการครอบครองที่อยู่อาศัย กทม.และปริมณฑล พ.ศ. 2535 - กลางปี 2562 กรณีนี้เป็นการศึกษาเปรียบเทียบราคาและการครอบครองที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตามแบบที่อยู่อาศัยทั่วไป 7 แบบ โดยศึกษาจากกรณีศึกษาโครงการทั้งหมด 31 แห่ง ติดต่อความเปลี่ยนแปลงราคามาตั้งแต่ พ.ศ. 2535 และวิเคราะห์ข้อมูลให้ทันสมัยเป็นระยะ ๆ โดยแบบที่อยู่อาศัยแบ่งเป็นดังนี้:

            Type 1: อาคารชุดราคาถูก (0.25-0.40 ล้าน ณ กลางปี 2562) | Low-priced Condo (Baht 0.25-0.4 mil/unit at Mid 2019 prices)

            Type 2: อาคารชุดราคาปานกลาง (1.1-2.5 ล้าน ณ กลางปี 2562) | Medium-priced Condo (Baht 1.1-2.5 mil/unit at Mid 2019 prices)

            Type 3: อาคารชุดราคาแพง (3 ล้านขึ้นไป ณ กลางปี 2562) | Luxury Condo (Baht 3.0 mil and over at Mid 2019 prices)

            Type 4: ทาวน์เฮาส์ราคาถูก (ไม่เกิน 0.8 ล้านบาท ณ กลางปี 2562) | Low-priced Townhouses (

            Type 5: ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง (1.1-2.0 ล้านบาท ณ กลางปี 2562) | Medium-priced townhouses (Baht 1.1-2.0 mil at Mid 2019 prices)

            Type 6: บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2.1-3.0 ล้านบาท ณ กลางปี 2562) | Medium-priced detached houses (Baht 2.1-3.0 mil/unit at Mid 2019)

            Type 7: บ้านเดี่ยวราคาแพง (5.1-7.0 ล้านบาท ณ กลางปี 2562) | Luxury detached houses (Baht 5.1-7.0 mil/unit at Mid 2019 prices)

            เพื่อทราบในโครงการบ้านหลังเดิมหรือหน่วยเดิม มีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างไร ตลอดช่วงที่ผ่านมา 27 ปี พบว่า บ้านที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดก็คือ บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2.1-3.0 ล้านบาท) โดยเพิ่มขึ้น 70% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2561 (เพิ่มขึ้น 0.3%) และทาวน์เฮ้าส์ราคาปานกลาง (1.1-2.0 ล้านบาท) โดยเพิ่มขึ้น 69% เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงจากรอบก่อนเล็กน้อย (ลดลง 0.21%) รองลงมาคือ อาคารชุดราคาปานกลาง (1.1-2.5 ล้านบาท) โดยเพิ่มขึ้น 67% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2561 (เพิ่มขึ้น 1.3%) ส่วนอาคารชุดราคาแพง (3.0 ล้านบาทขึ้นไป) เพิ่มขึ้น 56% (เพิ่มขึ้น 0.6%) และบ้านเดี่ยวราคาแพง (5.1-7.0 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 34% (ไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคา) จากปลายปี 2561

            แม้ในรอบนี้ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นแทบจะทุกประเภท แต่อย่างไรก็ตามสินค้าที่ราคาตกเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น ก็คือ อาคารชุดราคาถูก ซึ่งผ่านมา 27 ปี ราคาเพิ่มขึ้น 77% ของราคาตอนเริ่มต้น (ราคาเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% จากปลายปี 2561) เนื่องจากขาดการดูแลและการบริหารหลังการขายที่ไม่ดี นิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ดูแลเท่าที่ควรจะเป็น อันเนื่องจากกลุ่มคนที่พักอาศัยในอาคารชุดราคาถูก เป็นกลุ่มคนรายได้น้อย หาเช้ากินค่ำ ไม่ค่อยจะให้ความร่วมมือกับส่วนรวม เพื่อทำให้สภาพแวดล้อมภายในโครงการน่าอยู่ เพราะคิดว่าตนเองไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรในพื้นที่ดังกล่าวบ้าง กลับมาห้องก็มืดแล้ว ไม่มีเวลาไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ทางโครงการจัดเตรียมให้ การจัดเก็บค่าส่วนกลางจึงทำได้ยาก

            สำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาในช่วง 6 เดือนล่าสุดพบว่า มีการทุกกลุ่ม ทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2561 ประมาณไม่เกิน 1% ที่ปรับเพิ่มสูงสุดในรอบนี้ คือ อาคารชุดราคาปานกลาง (1.1-2.5 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นประมาณ 1.2%

           

การเปิดตัวโครงการใหม่

            การเปิดตัวโครงการทีอยู่อาศัยใหม่ตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2562 มีจำนวน 211 โครงการ มีมูลค่าโครงการเป็นเงินจำนวน 219,768 ล้านบาท รวมจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 55,497 หน่วย และมีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.960 ล้านบาท ซึ่งมีข้อสังเกตสำคัญก็คือ

            1. การเปิดตัวใหม่ของที่อยู่อาศัยกลางปี 2562 นี้มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 8,691 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบกับกลางปี 2561 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 18.6% (กลางปี 2561 เปิดใหม่ 46,806 หน่วย) ซึ่งจะพบว่าจำนวนหน่วยขายในกลางปีนี้เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2561 ค่อนข้างมาก เนื่องจากมีจำนวนโครงการเปิดขายเพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงว่าผู้ประกอบการมีการเตรียมการที่จะเปิดตัวโครงการในช่วงกลางปี แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศหลังการประกาศคณะรัฐมนตรีจะยังไม่กระเตื้องขึ้นมากเท่าใดนัก หรือเศรษฐกิจโลกก็ยังซบเซา แต่ก็เปิดโครงการเพิ่มขึ้น และหน่วยขายก็เพิ่มขึ้น มูลค่าการลงทุนก็เพิ่มขึ้น เพราะต้นปีเป็นช่วงหยุดยาว ปัจจัยทางด้านแรงงานเป็นเหตุผลสำคัญที่กำลังแรงงานจะหยุดในช่วงปลายปีต่อช่วงต้นปี และจะกลับมาทำงานช่วงใกล้ไตรมาส 2 ซึ่งการดำเนินการก่อสร้างโครงกรก็จะเริ่มเป็นกระบวนการ เป็นไปตามแผนงานของบริษัทที่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะวางแผนงานการเปิดตัวโครงการไว้ช่วงกลางปี และปลายปี

            2. มูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2562 มีมูลค่าโครงการรวมจำนวน 219,768 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากกลางปี 2561 จำนวน 28,583 ล้านบาท หรือเพิ่ม 15.0% ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2561 (191,184 ล้านบาท) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยกลับลดลง -13.0% โดย ณ สิ้นปี 2561 มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.552 ล้านบาท และกลางปี 2562 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 3.960 ล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าราคาถูกเข้ามาในตลาดจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยลดต่ำลง ซึ่งโครงการที่เปิดขายราคาถูก และมีจำนวนหน่วยขายเยอะ ได้แก่ โครงการรีเจ้นท์ @บางซ่อน เปิดขายที่ราคาเริ่มต้น 0.999 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยขายมากถึง 4,290 หน่วย

            3. จำนวนหน่วยที่เปิดขายมีจำนวนเพิ่มขึ้น (18.6%) สัดส่วนมูลค่าการลงทุนก็เพิ่มขึ้น (15.0%) แต่ราคาขายเฉลี่ยกลับลงลง (-13.0%) และยอดซื้อก็ลดลงจากครึ่งปีแรกมากถึง -14.2% สาเหตุที่ยอดซื้อลดลง เนื่องจากในปัจจุบันการลงทุนจากชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะนักลงทุน และผู้ซื้อต่างชาติชาวจีน) มีบางส่วนยอมทิ้งเงินดาวน์ นอกจากนี้ก็มีเหตุผลมาจากมาตรการ LTV ของภาครัฐ ที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนภายในประเทศลดลง เพราะมาตรการนี้จะทำให้นักลงทุนที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายหน่วย ต้องใช้เงินสดในการลงทุนมากขึ้น การออกมาตรการ LTV ออกมานี้ก็เพื่อป้องกันการเก็งกำไรจากนักลงทุน

 

บริษัทมหาชนและบริษัททั่วไป

            ประเด็นที่น่าสนใจหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชน บริษัทในเครือมหาชน กับบริษัททั่วไป ตารางที่ 8.1 แสดงให้เห็นว่า เฉพาะที่เปิดใหม่กลางปี 2562 บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมีมูลค่า 107,054 ล้านบาท หรือประมาณ 49% ของทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 38,786 ล้านบาท หรือประมาณ 18% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าบริษัทมหาชนรวมกับบริษัทในเครือมีมูลค่ามากถึง 145,840 ล้านบาท (67%)

         หากพิจารณาในแง่ของจำนวนหน่วย บริษัทมหาชนทั้งหมดเปิดตัวประมาณ 36% ของหน่วยขายทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 19% รวมจำนวน 30,461 หน่วย (55%) ของจำนวนทั้งหมด ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่า บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการต่างๆ มากขึ้น และพัฒนาจำนวนหน่วยต่อโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์ซึ่งมีขนาดโครงการจำนวนมากขึ้น

            สำหรับยอดขายของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ณ กลางปี 2562 มียอดขายเฉลี่ยที่ 12.26% ต่อเดือน
โดยจะพบว่า บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 19.99% ต่อเดือน บริษัทมหาชนได้ 9.75% ส่วนของบริษัททั่วไปขายได้สูงถึงประมาณเดือนละ 11.08% ต่อเดือน ซึ่งถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

 

การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (เปิดใหม่ ม.ค.- มิ.ย. 2562)

 

การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (ที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2562)

 

            พิจารณาภาพรวมของที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2562 จะพบว่าบริษัทมหาชนมีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 52% และมีจำนวนหน่วย 50% ของทั้งตลาด และบริษัทมหาชนส่วนใหญ่สามารถผลิตที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาสูงกว่าบริษัทนอกตลาด ซึ่งเน้นการผลิตจำนวนหน่วยขายจำนวนมากแต่มีแบรนด์ จึงส่งผลให้มีสัดส่วนของมูลค่าโครงการในตลาดสูงกว่าบริษัททั่วไป โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.259 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ย 3.549 ล้านบาท

 

ยักษ์ใหญ่ในวงการ

            ในที่นี้จะพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เปิดขายสูงสุดของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเฉพาะกลางปี 2562  จะเห็นได้ว่า ตามตารางที่ 8.3.1 พิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่าบริษัท เอพี(ไทยแลนด์) มีหน่วยขายมากที่สุด คือ 5,135 หน่วย รองลงมาคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)  มีการเปิดหน่วยขายสูงถึง 3,755 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำนวน 1,983 หน่วย ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2562 คือ 20,110 หน่วย ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 25.5%, 18.7% และ 9.9% ตามลำดับ ซึ่งในรายละเอียดส่วนนี้ยังไม่ได้รวมจำนวนหน่วยขายของบริษัทในเครือด้วย

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

 

            พิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีจำนวนมากที่สุด คือ 5,135 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีจำนวน 3,755 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,983 ล้านบาท ถ้าเทียบกับจำนวนที่เปิดใหม่ทั้งหมดครึ่งปีแรก 2562 ซึ่งมีจำนวน 55,497 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 9.3%, 6.8% และ 3.6% ตามลำดับ

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

 

            หากพิจารณาในส่วนของบริษัท จำกัด หรือบริษัททั่วไปที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า อันดับ 1 คือ บริษัท รีเจ้นท์ กรีนพาวเวอร์ จำกัด มีการเปิดขายหน่วยขาย 4,966 หน่วย อันดับ 2 คือ บริษัท อัสสกาญจน์ จำกัด จำนวน 1,377 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ไซมิส แอสเสท  จำกัด จำนวน 1,121 หน่วย ถ้านับจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2562 ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้ เปิดตัวเป็นสัดส่วน 8.9%, 2.5% และ 2.0% ตามลำดับ

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

 

ยักษ์ใหญ่ในวงการ

            ในที่นี้จะพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เปิดขายสูงสุดของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเฉพาะกลางปี 2562  จะเห็นได้ว่า ตามตารางที่ 8.3.1 พิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่าบริษัท เอพี(ไทยแลนด์) มีหน่วยขายมากที่สุด คือ 5,135 หน่วย รองลงมาคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)  มีการเปิดหน่วยขายสูงถึง 3,755 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำนวน 1,983 หน่วย ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2562 คือ 20,110 หน่วย ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 25.5%, 18.7% และ 9.9% ตามลำดับ ซึ่งในรายละเอียดส่วนนี้ยังไม่ได้รวมจำนวนหน่วยขายของบริษัทในเครือด้วย

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

 

            พิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีจำนวนมากที่สุด คือ 5,135 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีจำนวน 3,755 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,983 ล้านบาท ถ้าเทียบกับจำนวนที่เปิดใหม่ทั้งหมดครึ่งปีแรก 2562 ซึ่งมีจำนวน 55,497 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 9.3%, 6.8% และ 3.6% ตามลำดับ

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

 

            หากพิจารณาในส่วนของบริษัท จำกัด หรือบริษัททั่วไปที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า อันดับ 1 คือ บริษัท รีเจ้นท์ กรีนพาวเวอร์ จำกัด มีการเปิดขายหน่วยขาย 4,966 หน่วย อันดับ 2 คือ บริษัท อัสสกาญจน์ จำกัด จำนวน 1,377 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ไซมิส แอสเสท  จำกัด จำนวน 1,121 หน่วย ถ้านับจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2562 ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้ เปิดตัวเป็นสัดส่วน 8.9%, 2.5% และ 2.0% ตามลำดับ

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

 

            พิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทมหาชน ในตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีมูลค่ามากที่สุด คือ 27,275 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  มีมูลค่า 18,737 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 13,661 ล้านบาท ถ้าเทียบมูลค่าที่เปิดใหม่ทั้งหมดครึ่งปีแรก 2562 คือ 219,769 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 12.4%, 8.5% และ 6.2% ตามลำดับ

 

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

 

            พิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทจำกัด จะพบว่า บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด มีมูลค่ามากที่สุด คือ 5,931 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท รีเจ้นท์ กรีนพาวเวอร์ จำกัด มีมูลค่า 5,092 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท พีบีอาร์ 49 และไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด จำนวน 3,227 ล้านบาท ถ้าเอาจำนวนรวมมูลค่าที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2562 คือ 219,739 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 2.7%, 2.3% และ 1.5% ตามลำดับ

 

บทสรุป

            อาจกล่าวได้ว่าจำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรก 62 จำนวน 55,497 หน่วย เพิ่ม (18.6%) เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 61 มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 219,768 ล้านบาท เพิ่ม (15.0%) จากครึ่งปีแรก 61 ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจาก 4.552 ล้านบาท ณ สิ้นปี 61 เป็นราคา 3.960 ล้านบาท (-13.0%)  อุปทานคงเหลือทั้งตลาด เพิ่มขึ้น จากสิ้นปี 61 ประมาณ 2.4% จาก 199,768 หน่วย เป็น 204,585 หน่วย (+4,817)

            ทาวน์เฮ้าส์ อุปทานคงเหลือ 61,541 หน่วย ลดลง -2.7% จากสิ้นปี 61 มียอดขายครึ่งปีแรก 62 จำนวน 14,368 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรก 61 จำนวน 2,802 หน่วย (-16.3%) มีอุปทานเปิดใหม่ 12,687 หน่วย หากเทียบยอดขายอาจต้องใช้เวลา 11 เดือน

            บ้านเดี่ยว อุปทานคงเหลือ 34,537 หน่วย ลดลง -2.5% จากสิ้นปี 61 มียอดขายได้ครึ่งปีแรก 62 จำนวน 6,619 หน่วย เพิ่ม 0.6% จากครึ่งปีแรก 61 มีอุปทานเปิดใหม่ 5,724 หน่วย หากเทียบยอดขายแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 19 เดือน

            คอนโดมิเนียม อุปทานคงเหลือมากที่สุด 88,788 หน่วย เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 61 (-8.5%) มียอดขายได้ครึ่งปีแรก 62 จำนวน 26,680 หน่วย ลด 19.6% จากครึ่งปีแรก 61 มีอุปทานเปิดใหม่ 33,650 หน่วย หากพิจารณายอดขายต่อปี ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 5 เดือน

 

การประมาณการทั้งปี

            ด้านอุปทานใหม่ จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น (พัฒนาขนาดโครงการเล็กลง) จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการลดลง ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอาจจะลดลงเล็กน้อย  ประมาณการหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปีถ้าเปิดขายใกล้เคียงครึ่งปีแรก จะลดลงประมาณ -11.3% และมูลค่าลดลงประมาณ -22.3% จากปี 2561 อุปทานคงเหลือทั้งตลาดมีแนวโน้มปรับตัวลดลง ประมาณ (7-10%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง อุปทานเหลือสะสมจึงลดลงตาม

            ด้านอุปสงค์/ยอดซื้อครึ่งปี 62 มีจำนวน 50,680 หน่วย ซึ่งขายได้น้อยกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ประมาณ 9% โดยยอดที่ขายได้ เป็นที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 36% และ 64% เป็นสินค้าที่เปิดขายมาก่อนปี 62 ส่วนใหญ่ 53% เป็นคอนโด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 28% และอันดับ 3 คือบ้านเดี่ยว 13% ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 6% จะเป็นที่อยู่อาศัยอื่นๆ (บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร)

            ประมาณการยอดขายทั้งปี น่าจะลดลงประมาณ -16% เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยขะลอตัว

 

แนวโน้มและข้อเสนอแนะ

  • ผู้ประกอบการรายใหญ่และบริษัทในเครือยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น

  • ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการร่วมทุนกับนักลงทุนชาวต่างชาติมากขึ้น 

  • กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลงหรือหายไป เพราะมาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของแบงก์ชาติ (LTV)

  • คอนโดมิเนียมยังคงมีการพัฒนามากเป็น อันดับ 1 แต่มีการพัฒนาในลักษณะชะลอตัว โดยเน้นพัฒนาเฉพาะเขตเมืองชั้นใน (ตามแนวรถไฟฟ้า) และย่าน CBD

  • การตลาดมีการแข่งขันสูง (มีการลด แลก แจก แถม มากขึ้นโดยเฉพาะโครงการที่เสร็จพร้อมอยู่)

  • ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงสูงอยู่ ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

  • แนวโน้มความต้องการซื้อของชาวต่างชาติมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่คาดว่าอาจจะชะลอตัวเนื่องจากปัญหาทางเศรษฐกิจของจีนเอง และบางส่วนอาจมีการทิ้งดาวน์ได้

  • ปริมาณจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทหลุดดาวน์/ไม่โอน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

  • การพัฒนาในพื้นที่ภูมิภาค คาดว่าจะมีการชะลอตัว แต่ภาคตะวันออกยังคงพัฒนาได้ เนื่องจากมีปัจจัยจากการลงทุนในพื้นที่ EEC ตามประกาศ พ.ร.บ. อีอีซี

  • เศรษฐกิจชะลอตัวทั้งภายใน/ภายนอกประเทศ ทำให้กำลังซื้อลดลง

 

ที่มา : https://bit.ly/2YhkXNa

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 36 คน กำลังออนไลน์